Arsa alım-satım mağduriyeti

[gaseker]

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİĞİ VE SONA ERMESİ – Öngören Hukuk Bürosu adresinde detaylı bir inceleme var.

Özellikle aşağıdaki kısım sizin sorularınızla birebir ilgili gibi.

Satış vaadi sözleşmesi, ilgilisine ayni hak değil sadece kişisel hak sağlar. Taraflar arasında düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini sözleşme taraflarından herhangi biri talep edebilir. Sözleşme noterde usulüne uygun olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli olacaktır. Ancak bu durumda satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen taraf tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. Sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde, kişisel hak güçlenecek ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilinecektir. Tapu Kanunu’nun 26/6’ncı maddesine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda şerh edilmesinden itibaren beş yıl içerisinde satış, haciz, ipotek işlemleri yapılamaz ve benzer irtifak hakları tapuya tescil edilemez. Tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi on sene süre ile hüküm ve sonuç doğurmaya devam edecektir.

Tapusuz bir taşınmazın satışının vaad edilmesi teknik olarak mümkün değildir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de bu konuya E.1996/9378 K.1997/4125 26.06.1997 tarihli kararına ile “tapusuz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi değildir” diyerek açıklama getirmiştir. Tapusuz bir taşınmazı elinde bulunduran kişinin hakkı zilyetlik hakkından öteye geçemez. Bu sebeplerle tapusuz bir taşınmaza ilişkin olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin gerçek anlamda bir satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu sözleşme geçersiz olmamakla beraber “zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesi” olarak kabul edilecektir.

Aşağıdakiler benim şahsi çıkarımlarım, hukukçu değilim sadece mantık yürütüyorum.

Bu açıklamalara bakınca eğer ortada bir tapu yoksa bu durumda bir satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi mümkün değil ancak bir hakkın devrine ilişkin bir sözleşme yapılabilir. Bu sözleşme de ilgili kurumlara ibraz edilip gereği yapılmadıysa araziyi alan açısından bir anlam ifade etmez. Hukuken sözleşmeyi imzalayan taraflar dışında satınalma anında bu sözleşmeden haberi olmayan üçüncü bir kişi açısından bir bağlayıcılığı olamaz.

Kaldı ki tapulu bir yer için dahi usulüne uygun şekilde tapu kütüğüne işletilmeyen satış vaadinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi de mümkün değil. Herkesin herkese dava açma hakkı her zaman vardır ama bu davanın sonucunda birşey elde edilmesinin mümkün olmayacağını düşünüyorum. Yani A kişisi B kişisine satış vaadinda bulundu ama araziyi C kişisine sattıysa
- A ile B arasındaki satış vaadini onaylayan noterin bir suçu yok çünkü noterin işi tarafların kimliklerini tespit etmek, yapılan işlemi anlamaya vakıf olup olmadıklarını gözetmek, işlemi yapma ehliyetine sahip değillerse engellemekten ibarettir.
- B kişisinin bu sözleşmeyi tapuya işletmemesi şahsi ihmalidir, buradan C yi sorumlu tutmak tabii ki mümkün olmamalı.
- B kişisi A kişisi tarafından aldatılmış belki dolandırılmış olmakla ilgili hakkını A kişisinde aramalıdır.
- B kişisinin C kişisine karşı bir hak talep edebilmesi ancak ve ancak A ile C kişilerinin bilinçli olarak bir organizasyon içinde olmaları ile mümkün olur. Bunu ispatlamak da öyle kolay değildir. Ben B nin C ye karşı açacağı davadan bir sonuç alabileceğini sanmam.

- Burası Türkiye. Her şey kanunla bitmiyor B kişisi kanunen haklı olmasa da o köyün yerlisi ise C kişisini oralarda barındırmaz. Dolayısıyla ön araştırmayı il müdürlüğünde tapuda falan değil direkt ilgili köyün kahvesinde ve muhtarında yapmak daha sağlıklı bir yoldur. Gidip kahvesinde oturmadığınız insanıyla tanışmadığınız bilmediğiniz bir köyden arazi almayın derim naçizane.